Heft 02/2009 | Heruntergewirtschaftet | Seite 9 - 11

Konstantin Hermann

"… sie müssen sich selber tragen oder verfallen"

Die Situation privater Immobilienbesitzer in der DDR

"WBS 70 und Altbauruinen" – diese Schlagwörter bestimmen bei vielen das Bild der DDR-Wohnungspolitik.¹ Zeitzeugen sehen in dem Verfall der Städte eine Metapher für den politischen und gesellschaftlichen Verfall des ostdeutschen Staates. Dabei band die Wohnungspolitik einen erheblichen Anteil des Staatshaushalts, sei es durch den Wohnungsbau direkt oder durch die Bezuschussung der Mieten und Nebenkos­ten. Letztlich überforderte sie die Ökonomie der DDR. Der Verfall der historischen Stadtzentren mobilisierte in den achtziger Jahren vor allem in Kommunen mit dem Topos der Geschichte und Erinnerung wie in Leipzig, Dresden oder Erfurt die Bürger zum Protest. Die friedliche Revolution ist auch diesem Umstand zu verdanken.

Benachteiligung privater Hausbesitzer

Ähnlich wie bei der Zurückdrängung der Privatwirtschaft sollte auch im Wohnungswesen aus ideologischen und machtpolitischen Gründen der private Anteil reduziert werden. Das "Gesetz über den Aufbau der Städte in der DDR und der Hauptstadt Deutschlands, Berlin" vom 6. September 1950 übertrug dem Ministerrat das Recht, "Aufbaugebiete" zu deklarieren. In diesen wurden ohne juristische Rücksichten Grundstücke und Immobilien in "Volkseigentum" überführt. In den sechziger Jahren wurden die Baumittel auf Rüstungs- und Industriebauten umgelenkt und der Wohnungsbau verlor an Bedeutung.² Dies hat seinen Grund in der Massenflucht vor dem Mauerbau 1961, die zunächst zu einem Rückgang des Wohnungsmangels geführt hatte. Jedoch verschärfte sich dieser Ende der sechziger Jahre wieder, so dass Erich Honecker 1971 den Wohnungsbau zu einem zentralen Thema seiner Politik machte.

Die "Lösung der Wohnungsfrage als soziales Problem" sollte bis 1990 durch den Bau oder die Modernisierung von 2,8 bis 3 Mio. Wohnungen erfolgen.³ Durch die Verschlechterung der Wirtschaftslage der DDR blieb das aber illusorisch. Nur durch Tricks kam die Regierung dem Ziel nahe; so wurde jeder neu eingerichtete Heimplatz in einem "Feierabendheim" für die Statistik als neue Wohnung deklariert.⁴ Mit dem Ausbau der staatlichen Bauwirtschaft verschlechterten sich die Möglichkeiten privater Hausbesitzer Instandhaltung und Modernisierung durchzuführen, da Private gegenüber dem kommunalen und staatlichen Wohnungssektor benachteiligt wurden.

Dennoch wurden die privaten Immobilienbesitzer toleriert, da ohne sie wesentliche Versorgungslücken beim Wohnraum entstanden wären. Die von ihnen zur Verfügung gestellten Wohnungen blieben eine der wesentlichen Stützen der Sozialpolitik der DDR – ähnlich wie kirchliche Sozialeinrichtungen, Krankenhäuser oder Behindertenheime. Wie bei der Kirchenpolitik wurde auch hier auf einen langfristigen Prozess des "Absterbens kapitalistischer Relikte" abgestellt: 1950 befanden sich 83 Prozent aller Wohnungen in der DDR in privatem Besitz und zehn Prozent in staatlichem Eigentum.⁵ 1989 waren nur noch 41 Prozent der Wohnungen in privatem Besitz und in derselben Größenordnung in staatlichem Besitz.⁶ Die "Vergesellschaftung" des Wohneigentums war also aus staatlicher Sicht "erfolgreich". Die SED glaubte daher, zunehmend auf die Unterstützung privater Immobilieneigentümer verzichten zu können. Wie bei anderen Entwicklungen in der DDR besteht die Politik gegen die privaten Immobilienbesitzer aus zwei Epochen: Bis Anfang der siebziger Jahre waren es vor allem politische Gründe, die sie zu Benachteiligten machten; die Zeit danach war von ökonomischen Zwängen geprägt. Der Mangel an Baudienstleis­tungen und -materialien verschärfte die Benachteiligung.⁷

Besonders die größeren Miets- und Mehrfamilienhäuser und in Einzelwohnungen parzellierte Villen waren aufgrund der niedrigen Mieten vom privaten Hauseigentümer finanziell kaum zu unterhalten. Ein- und Zweifamilienhäuser blieben meist intakt. Privater Wohnungsbau erfuhr nur geringe Förderung. Der Eigenheimanteil am Gesamtwohnungsbauvolumen betrug zum Beispiel in Dresden 1971 ca. drei Prozent, 1975 ungefähr zwölf Prozent und 1980 wieder nur 10,5 Prozent.⁸ Dresden hatte erst 1981 den numerischen Wohnungsbestand von 1944 erreicht. Im Jahr der friedlichen Revolution wohnten 40 Prozent der Dresdner in genossenschaftlich-staatlichen Plattenbau-Wohnsiedlungen.⁹

Private Immobilienbesitzer wurden systematisch entrechtet. Bei Bauten auf ihren Grundstücken, die im "öffentlichen Interesse" lagen wie Garagen, Strommasten und ähnlichem, mussten sie nicht um Zustimmung gefragt werden, sondern waren nur davon in Kenntnis zu setzen. Die Wohnungsämter gaben Wohnungszuweisungen aus, mit denen sich die späteren Mieter beim Hauseigentümer meldeten. Dieser hatte dann die Wohnung bezugsbereit vorzurichten und, so bereits auf der Rückseite des Zuweisungsdokuments vermerkt, Garten-, Lager-, Keller- und Bodenräume automatisch mit zur Verfügung zu stellen. Durch die behördliche Zuweisungspolitik begründete hohe Fluktuation der Mieter hatten die Immobilienbesitzer hohe Kosten durch Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Kalte Enteignung durch fehlende Mieteinnahmen

Das folgende Beispiel aus einer Kleinstadt in der Umgebung Dresdens steht exemplarisch für tausende ähnliche Entwicklungen in der DDR. Das in Ostdeutschland verbliebene mittlere und Großbürgertum sollte auch in Hinsicht auf Grund- und Immobilienbesitz zurückgedrängt und schließlich bedeutungslos gemacht werden. Das Beispielhaus ist ein in den Jahren 1907 bis 1909 errichtetes dreietagiges Doppelhaus (52 g/52 h). Eine komplette Haushälfte diente der Familie bis 1945 als Wohnbereich, die andere Haushälfte war in drei Mietwohnungen aufgeteilt, mit deren Einnahmen sich die Immobilie finanziell trug. Zum Grundstück gehörten noch die Teile 52 f und 52 i. 1944/45 wurden kriegsbedingt die Wohnungen mit Flüchtlingen, Ausgebombten und Vertriebenen überbelegt. Es schien nur ein Interim zu sein. 1945 beschlagnahmte das städtische Wohnungsamt das Erdgeschoß 52 h und vermietete es ab 1946. Seitdem folgten die Vermietungen in schneller Folge.

Während die ehemalige Mietshaushälfte relativ konstant in der Struktur erhalten blieb (so wurde nur eine Etage in zwei Wohnungen geteilt, so dass 1989 vier statt drei Wohnungen bestanden), wurde die ehemals großbürgerliche Wohnstruktur des anderen Hausteiles systematisch zerstört. Die Zurückdrängung der adligen und großbürgerlichen Schicht durch Zerstörung oder kleinteilige Vermietung ihrer Gutshäuser fand in den Groß- und Kleinstädten Nachahmung. Die typische Villenaufteilung in repräsentative Räume im Erdgeschoss und in Schlaf- und  Kinderzimmer in der ersten Etage entsprach nicht der sozialistischen Wohnungspolitik. Der Wohnbereich im Parterre wurde durch Mieter in Küche, Bad und Schlafzimmer umgebaut. Die Besitzerfamilie verfügte in dieser Zeit nur noch über vier Zimmer (ab 1968 nur noch über drei) von insgesamt zehn in dieser Haushälfte. Durch die zunehmende Vermietung der Häuser gab es auch Komfortverluste: So wurde in den fünfziger Jahren die Zentralheizung demontiert und durch Kohleöfen ersetzt, damit die Mieter ihre Heizkosten klar trennen konnten.

Grundsätzliches Problem für alle Vermieter, so auch der Kommunen und des Staates selbst, waren die nicht kostendeckenden Mieten. In den siebziger Jahren betrugen die Mieteinnahmen im Gesamthaus 2 119 Mark/Jahr (mit Selbstmietzahlung der Hausbesitzerin). Schon in den fünfziger Jahren waren die Mieteinnahmen ähnlich niedrig. Sie betrugen insgesamt 1957 nur 2 228 DM. Die regulären Ausgaben betrugen jedoch 1 839 DM, so dass für anfallende Reparaturen nur 400 DM zur Verfügung standen. In der Realität beliefen sich diese jedoch zwischen 600 und 1 500 DM im Jahr. Im Laufe der Jahre verstärkte die nur schwer zu erhaltenden Instandhaltungsmaßnahmen die negative finanzielle Entwicklung.

Die "kalte Enteignung" durch die nicht ausreichenden Mieteinnahmen wurde aktiv betrieben. So setzte das kommunale Wohnungsamt in diesem Beispiel 1957 die Fläche der Wohnungen herunter und reduzierte den Mietpreis ohne Begründung. Davon wurde jedoch die Hausbesitzerin nicht informiert, sondern nur die Mieter, die mit der verminderten Miete vollendete Tatsachen schufen. 1969 betrug der Mietpreis pro Quadratmeter 27 Pfennig, d.h. für eine 68 m² große Wohnung im Haus mussten 18 Mark Miete bezahlt werden. Im Durchschnitt verwendete der DDR-Haushalt nur 4,9 Prozent seines Einkommens für die Mietzahlungen, 1,7 Prozent für Nebenkosten.¹⁰

Diese Politik konnte nicht ohne Folgen bleiben: Vielfach wurden in der DDR Häuser aufgegeben oder an die Kommunen verschenkt. Der Mietpreis wurde nicht nach Angebot und Nachfrage festgelegt, sondern vielmehr waren "Preis­überwachung und Stabilhaltung [...] von so außerordentlicher volkswirtschaftlicher Bedeutung für die Allgemeinheit, [...] dass sich das Preisrecht über das Vertragsrecht einzelner Kontrahenten hinwegsetzen muss."¹¹ Das permanente Zehren an der finanziellen Substanz und der eingeschränkte Zugriff auf das Eigentum sorgten für Verkauf, Verfall oder Verschenken der Immobilien. Im vorliegenden Beispiel wurden 1962 die Grundstücke 52 f und 52 i verkauft. Die Haushälfte 52 g musste 1982 veräußert werden, so dass der Besitzerin im Jahr 1989 von dem ursprünglich etwa 7 400 qm großen Grundstück nur noch 1 900 qm blieben, von dem Doppelhaus nur noch die Hälfte. Sie konnte nur noch über drei Zimmer verfügen, von denen wiederum nur eines beheizbar war.

Die niedrigen Mieten sorgten kaum für den Anreiz, privat Wohnraum zu vermieten, ungeachtet des staatlichen Zugriffs. So war es nur folgerichtig, dass von 1972 bis 1989 dem ostdeutschen Staat über eine Million Wohnungen verloren gingen.¹² 1988/89 waren 565 000 Wohnungen in der DDR nicht mehr benutzbar.¹³ Der ökonomische Aderlass war unübersehbar: "Ruinen schaffen ohne Waffen", wie es zynisch in der DDR hieß.

¹ WBS 70 – Wohnungsbauserie 70. Plattenbautyp, der Anfang der siebziger Jahre in der DDR entwickelt wurde und prägend für die Neubaugebiete der DDR wurde.
² Hannsjörg F. Buck: Mit hohem Anspruch gescheitert. Die Wohnungspolitik der DDR, Münster 2004, S. 183.
³ Bauminister Junker vor dem 10. Plenum des ZK am 2. Oktober 1973. In: Neues Deutschland, 4.10.1973, S. 5.
⁴ Buck, S. 334.
⁵ Buck, S. 130.
⁶ Statistisches Jahrbuch der DDR 1990, Berlin 1990, S. 201.
⁷ Buck, S. 366.
⁸ Joachim Scholze: Historische Aspekte zum Wohnen in Dresden von 1831 bis 1990, in: Ebd., S. 59-76, hier S. 74.
⁹ Winfried Killisch et al.: Stadtentwicklung in Dresden – Rückblick und Bilanz, in: ders. (Hg.): Dresden – Beiträge zur Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung, Dresden 1998, S. 5-59 (21).
¹⁰ Buck, S. 243.
¹¹ Schreiben Kreisrat Dippoldiswalde vom 13.2.1951 an Jenny G. Privatbesitz.
¹² Buck, S. 409.
¹³ Buck, S. 345.